Venerdì, 17 Febbraio 2017 12:00

usucapione su una proprietà appena acquistata

Come difendersi in caso di acquisto di un bene mobile o immobile (tipicamente una proprietà o un terreno) contro chi vanta diritto di usucapione. Vediamo come evitare di perdere la nostra proprietà.

Mettiamo che abbiamo acquistato un bene. Ed ecco che un soggetto terzo si presenta e vanta su di esso una servitù. Il quale è un diritto reale: a patto però che il diritto di servitù venga trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Ecco quindi la prima nota importante da sapere: se qualcuno vanta contro di noi un diritto di servitù, può farlo soltanto dimostrando che esiste una scrittura relativa a tale diritto, preventivamente autenticata da un notaio o comunque autenticata da un giudizio del tribunale - e pertanto successivamente trascritta.

E' chiaro che il diritto di servitù diventa facilmente parente del principio di usucapione, nel senso che la servitù viene spesso esercitata proprio tramite l’usucapione. Ed allora, la causa per usucapione dovrà necessariamente dimostrare che chi pretende il diritto di servitù o di utilizzo della proprietà contesa abbia posseduto e utilizzato il bene per almeno 20 anni consecutivi, beninteso utilizzando il diritto di servitù alla luce del sole, in modo visibile a chiunque volesse informarsi sulla situazione della proprietà. In questa causa per usucapione, oltretutto, l’onere della prova certamente grava su chi vuole esercitarla. Ossia, chi ha utilizzato il bene per almeno 20 anni deve essere in grado di dimostrarlo.

Ancora sull'usucapione: come abbiamo in realtà già detto, il principio dell'usucapione si basa su due elementi:

- il passare del tempo (20 anni)

- il possesso o l’utilizzo del bene in modo palese e visibile a tutti.

Passando proprietario originario del bene, ecco che se costui non se ne preoccupa per tutti e 20 gli anni, magari lasciando che un’altra persona lo utilizzi e lo gestisca come fosse a tutti gli effetti proprio, secondo il diritto in corso di fatto il proprietario ne perde il possesso. D'altronde ha dimostrato nei fatti che per 20 anni non se ne è mai interessato.

Continuiamo con le deduzioni: chi vuole esercitare l’usucapione, in altri termini, deve assolutamente dimostrare di aver esercitato il possesso o comunque l'utilizzo del bene per almeno 20 anni senza che il proprietario si sia mai dimostrato contrario a detto utilizzo. E tale dimostrazione può essere fornita da testimoni, dal pagamento delle imposte, da documenti cartacei e via dicendo.

Come evitare quindi di perdere il proprio diritto alla proprietà? Purtroppo in un solo modo: il proprietario può intervenire per evitare tale sorte soltanto prima dello scadere di 20 anni. Dopo tale periodo, invece, nessun tentativo di intervento potrà avere effetto.

Ecco le conclusioni: l'usucapione è un processo interrompibile. Ma tale interruzione può avvenire solo tramite diffida o eliminazione del possesso: quando si acquista un bene mobile o immobile, alla fine, è opportuno accertarsi quanto prima se su di esso gravano servitù. Poiché se queste sono in vita da oltre 20 anni, il nuovo acquirente potrà fare ben poco se non rivalersi su chi gli ha venduto il bene - attivando una causa di evizione, ossia accusando il venditore di avergli venduto un qualcosa che nei fatti non gli apparteneva veramente o interamente, proprio perché oggetto di usucapione.

 

FONTE: https://www.investireoggi.it

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