Martedì, 25 Aprile 2017 12:00

Tasse sugli affitti brevi: la questione AIRBNB

Siamo alla resa dei conti per la nota questione degli affitti brevi: fine della discussione, ora le tasse si dovranno pagare. E c'è da aspettarsi che gli oneri a carico, ad esempio, di AIRBNB saranno conseguentemente scaricati sugli utenti. Vediamo come.

Avevamo parlato in questo articolo delle tasse agli affitti brevi e AIRBNB. Riprendiamo il discorso.

La notizia ufficiale è di ieri: l’articolo 4 del Decreto Legge 50/2017 - in Gazzetta Ufficiale n.95, supplemento ordinario 20/L da ieri detta le nuove regole per mettere alle strette il sistema degli affitti turistici.

Intanto ricordiamo come funzionava prima di ieri. Già allora, secondo le norme in vigore, le locazioni brevi (cioè per un massimo di 30 giorni, sotto il quale non era obbligatoria la registrazione) non assolvevano una funzione residenziale, e allora sono state sempre considerate regolamentate dal solo Codice Civile, in pochi e brevi articoli che conferivano all'impresa la massima libertà contrattuale.

Quindi, l'evasione fiscale in tali situazioni era oltre ogni limite: la mancata registrazione rendeva per l’Agenzia delle Entrate impossibile effettuare qualunque controllo. Ecco che allora le verifiche venivano effettuate occasionalmente dalla Guardia di Finanza, con risultati a dir poco impressionanti: pochissimi dichiaravano regolarmente i proventi degli affitti brevi nelle località turistiche e non.

Addirittura, i portali internet come AIRBNB hanno portato la situazione a limiti estremi, poichéanche nelle città non a vocazione turistica si veniva diffondendola possibilità di mettere a reddito il proprio appartamento senza le complicazioni della locazione abitativa tradizionale, in pratica affidandolo in gestione e guadagnando tutto sommato bene. In nero, beninteso: i compensi non arrivavano neppure dall’inquilino ma direttamente dal portale, in tal modo era impossibile tracciare i flussi di guadagni da parte del fisco.

Ecco che arrivavano comprensibili contare le proteste di albergatori e gestori di Bed & Breakfast, costretti ad una concorrenza sleale e pesantissima in ogni città, anche dove fino a poco prima non esisteva questo tipo di concorrenza.

Arriviamo allora alle nuove norme, introdotte dalla legge in questione. Sono definite 'locazioni brevi' i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi i contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche - cioè, non nell’esercizio di attività d'impresa - "direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online": il riferimento a AIRBNB è esplicito.

Incomma, la locazione è tra privati: se i servizi eccedono il limite della fornitura di biancheria e pulizia, si rischia di uscire fuori dal perimetro e di svolgere, agli occhi del fisco, un’attività alberghiera abusiva.

Per questi tipi di affitti, a partire dal 1 giugno 2017 si può applicare la cedolare secca del 21 percento, sostituendo quindi IRPEF ed imposta di registro. Resta quindi il dubbio sul regime transitorio: fino a giugno i contratti vanno assoggettati all'IRPEF, che è certamente molto più svantaggioso?

Oltretutto, la cedolare secca è fruibile anche sui proventi lordi derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi, fatto salvo il rispetto delle stesse condizioni. Perciò, si potrebbe desumere che, in questi casi particolari, fanno parte dell’imponibile anche le spese condominiali rimborsate dall’inquilino e pagate insieme al canone di affitto - spese che, invece, sono esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione 'normale'.

E allora, i proprietari dell'immobile, dato che i gestori 'furbetti' vengono così messi alle strette, avranno due opzioni: esercitare la possibilità della cedolare secca del 21 percento - liberandosi in tal modo degli adempimenti legati all’IRPEF e all’imposta di registr - oppure assogettare i proventi ottenuti dalla locazione breve all’IRPEF -  aliquota minima del 23 percento, ossia non conveniente - indicando poi il tutto nella dichiarazione dei redditi.

Poi, nel caso sia il proprietario ad affittare direttamente il proprio immobile, deve anche provvedere al pagamento dell'imposta (cedolare secca o IRPEF). Mentre, in caso entrino in gioco agenzie o portali, va chiarito il loro ruolo. Ossia, assunti i doveri - già noti - e le possibilità fiscali dei proprietari degli immobili, la norma detta gli adempimenti stavolta a carico degli intermediari immobiliari - agenzie e portali - che concludono un contratto di locazione sotto i 30 giorni tra inquilino e proprietario, di regola su mandato del proprietario. I doveri per gli intermediari sono:

- invio all'Agenzia delle Entrate della comunicazione in occasione della stipula di un nuovo contratto. Diversamente, sanzione da 200 a 2 mila euro, sanzione ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, o se, entro lo stesso termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. Modalità  Sarà emesso un apposito provvedimento dell’Agenzia delle Entrate - entro il 25 luglio 2017 - per definire le modalità della trasmissione dei dati e la loro conservazione. 

- ritenuta del 21 percento sui proventi della locazione, da versare con modello F24. I codici del tributo da indicare nel modello verranno comunicati dall'Agenzia delle Entrate. In caso il proprietario abbia scelto la cedolare secca, la ritenuta viene effettuata a titolo d'imposta, quindi poi non ci sarà più nulla da pagare; diversamente, in caso di scelta di IRPEF, la ritenuta costituirà l'acconto all’interno dei conti dell’IRPEF dovuti dal proprietario per quell’anno.

- invio ai proprietari della Certificazione Unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Decreto Legislativo 322/98, dove sono indicati gli importi pagati al fisco.

 

FONTE: http://www.ilsole24ore.com

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