Giovedì, 23 Marzo 2017 10:40

riunione di condominio: prima convocazione illegittima?

Siamo ormai abituati al fatto che la prima convocazione alle riunioni di condominio sia "fasulla", nel senso che viene chiamata in orari assurdi, proprio per obbligare tutti i condomini a partecipare alla seconda chiamata. Ma questi modi non sono legittimi, secondo la Corte di Cassazione.

In questo articolo avevamo parlato delle novità introdotte in materia di gestione del condominio. Le novità non sono finite.

Lo sappiamo tutti: per consuetudine oramai consolidata, gli amministratori di condominio hanno l’usanza di convocare le assemblee di condominio in prima convocazione di notte, ad orari assurdi o comunque non possibili alla maggior parte dei condomini, fissando invece la seconda convocazione ad orari assolutamente più accessibili e ragionevoli. Il fine è nobile, beninteso: il giochino è fatto per evitare che, in mancanza della maggioranza dei condomini, la prima assemblea sia nulla e quindi i pochi intervenuti, amministratore compreso, perdano tempo.

Così facendo si tradisce però, palesemente, il principio stesso della normativa in riferimento: il legislatore ha voluto dare all'assemblea condominiale una seconda possibilità di riunirsi, in modo che chi non può partecipare alla prima - con soglia di maggioranza - può accedere invece alla seconda convocazione - stavolta non a soglia di maggioranza - e quindi, anche se al secondo tentativo, alla fine l'assemblea arriva comunque ad esprimersi. E' ovvio che tale seconda possibilità viene di fatto negata dal 'trucchetto' di cui sopra.

E' proprio lì il punto: nella seconda convocazione, perché ogni decisione sia legittimamente presa non è più necessario il raggiungimento della maggioranza dei rappresentati (presenti o tramite loro delegati). Addirittura, è altra usanza quella degli amministratori di condominio di mettere in evidenza sull’avviso di convocazione solamente la seconda convocazione: ciò induce, erroneamente, i condomini a credere che la data importante sia soltanto quella, e non (anche) la data della prima convocazione.

Torniamo alla domanda iniziale: se la prima convocazione è fissata ad orari o date assurde, l’assemblea di condominio resta ancora lecita e soprattutto legittima? La risposta è automatica: ovviamente no. Per logica, infatti, la seconda convocazione va considerata come fosse la prima convocazione (stante il fatto che la prima convocazione stabilita dall'amministratore era impossibile e quindi nulla), e quindi per essa sussistono i vincoli di necessità del raggiungimento del quorum. Oltretutto, in caso di mancato raggiungimento, comporta l'esigenza di stabilire una seconda convocazione 'possibile'.

E non lo dice il passante di strada, ma una precisa sentenza - ancorché impeccabilmente logica - della Corte di Cassazione: la data della prima convocazione non deve essere soltanto formale, ma deve essere resa possibile per tutti i condomini.

Per chi vuole leggerne il testo, la sentenza in questione della Suprema Corte di Cassazione è la numero 24132 del 2009 - non è quindi materia recente, ma una norma che tutti gli amministratori dovrebbero ben sapere da anni. E stabilisce, nel dettaglio, che "in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni". Tradotto, i giudici puntualizzano come la prima convocazione non possa e non debba essere meramente formale, ma possibile ed accessibile in linea di principio da tutti.

Fino allo sfinimento, ricordiamo che lo stratagemma adottto ormai dalla totalità degli amministratori non è per loro tornaconto, ma per un po' di pragmatismo assolutamente a favore dei suoi assistiti: in prima convocazione è necessaria la presenza di due terzi dei condomini, e in ogni caso la maggioranza dei partecipanti al condominio. Quindi, qualsiasi decisione presa in assenza di tale requisito è nulla e va risolta con la partecipazione alla seconda convocazione. Per la quale serve solo la presenza di almeno un terzo dei condomini, cifra certo più facilmente raggiungibile.

 

FONTE: https://www.investireoggi.it

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