Sabato, 21 Febbraio 2015 13:23

rent to buy, come funziona e se conviene

Il decreto Sblocca Italia prevede la formula del "rent to buy", una ulteriore possibilità offerta al mercato immobiliare per chi voglia acquistare una casa pagando, sotto forma di affitto, la rata mensile per l'acquisto. Vediamo come funziona e soprattutto gli aspetti fiscali.

L'idea è semplice: si prende in affitto un alloggio, ed intanto si paga un po’ di canone in più per comprarne un pezzettino alla volta, in pratica tramutando la rata dell'affitto in quella del mutuo. In finale, al momento del rogito si può spuntare una somma inferiore al prezzo complessivo.

Il cosiddetto "rent to buy" è stato introdotto dal decreto Sblocca Italia come nuova possibilità per acquistare casa in tempi di crisi, dove le banche sono poco propense a concedere mutui. Il punto fino a ieri era però che questo strumento non era ancora pronto a decollare in quanto mancava la definizione delle questioni di carattere fiscale, guarda caso non disciplinate dettagliatamente dal decreto. Adesso, invece, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato una circolare per chiarire ogni dubbio. Vediamo come funziona, quindi.

Il canone è costituito da due componenti: una quota viene versata dal futuro acquirente per il godimento del bene, quindi come un affitto vero e proprio; l'altra quota svolge invece la funzione di anticipo e verrà detratta dal prezzo della compravendita al momento del rogito. Ed ecco il chiarimento: queste due quote, o comonenti del canone, hanno un trattamento fiscale assolutamente diverso. Per la prima si seguono le regole valide per i contratti di locazione, mentre per la seconda valgono le regole di solito valide per gli acconti.

Vediamo il caso di rent to buy tra privati. Il proprietario, un privato, può scegliere riguardo la quota percepita come affitto tra un regime con IRPEF ordinaria più imposta di registro al 2% (ovviamente da dividere tra proprietario e inquilino) e il regime di cedolare secca. Invece, la quota per l'acquisto contribuirà a formare l'imponibile al momento del rogito. Ecco che, nel caso di una vendita di un'abitazione non principale avvenuta entro cinque anni dall'acquisto, il proprietario dovrà evidentemente pagare le imposte sull'eventuale plusvalenza come in una normale situazione di compravendita.

L’imposta di registro, pagata dall'acquirente, è pari al 2% nel caso di prima casa e del 9% negli altri casi, mentre per imposta ipotecaria e catastale sono dovuti 50 euro ciascuna.

E vediamo ora il caso di rent to buy tra impresa e privato. Ebbene, se a vendere è un'impresa la quota versata per il godimento del bene è di solito esente da IVA a meno che la società non abbia scelto il regime di imponibilità IVA. Per quanto riguarda invece la quota pagata come acconto sul prezzo, se l'operazione è imponibile per l'IVA le aliquote applicabili saranno quelle vigenti al momento dell’accordo, cioè il 4% nel caso di prima casa se si tratta di abitazioni non di lusso - categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 - piuttosto che il 10% per seconde case non di lusso ed infine il 22% per le case nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Per quanto riguarda l'imposta di registro, alla quota di canone corrisposta per il godimento del bene viene applicato il 2% per i contratti esenti da IVA, viceversa si paga un’imposta fissa di 67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata oppure 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o redatto in forma pubblica.

La domanda principe: nel rent to buy tra impresa e privato cosa paga chi compra al rogito? Ecco il chiarimento dell'Agenzia: al momento della cessione di proprietà, se il trasferimento dell'immobile è in regime imponibile IVA allora l'IVA verrà calcolata sul prezzo di vendita meno le quote già versate a titolo di acconto, mentre l'imposta di registro rimane fissa a 200 euro, così come le imposte ipotecaria e catastale - cioè 200 euro ciascuna.

Invece, per gli immobili in esenzione IVA è dovuta una imposta di registro del 2% o del 9%, con una base minima di mille euro. Accanto a ciò, le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Ultimo dubbio, e se alla fine, dopo aver usufruito del bene, l'affare di compravendita non va in porto? 
 Ad esempio, se il futuro acquirente rinuncia a comprare l'alloggio, purtroppo perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte - dipende delle specifiche condizioni previste dal contratto. Infatti, per il venditore le quote trattenute sono un indennizzo per la mancata conclusione di altri affari e contribuiscono a formare il reddito su cui quindi versare le imposte.

 

FONTE: http://www.ilfattoquotidiano.it

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