Sabato, 22 Marzo 2014 13:00

papà ti compra la casa. il fisco osserva

Anche e soprattutto in tempi di crisi, quando i soldi in tasca ai giovani sono pochi e la casa costa meno, cioè in questi mesi, è più probabile che un genitore regali la casa al figlio. Attenzione, però, alle conseguenze legate a come l'operazione è vista dal fisco ed in generale dalla legge.

Un genitore che compra la casa al figlio tipicamente lo fa sostenendone, in tutto o in parte, il prezzo d'acquisto. Magari semplicemente con un assegno circolare emesso dalla propria banca e dato al figlio per il rogito, oppure semplicemente dando i soldi al figlio con un bonifico direttamente a suo favore. Tutto alla luce del sole, ovviamente, e nessuna strana operazione volta a depistare il fisco o evitare tasse, beninteso.

Le due situazioni - rispettivamente si tratta di di donazione indiretta di immobile e di donazione di denaro - sono ben diverse per la legge, e comportano conseguenze giuridiche assolutamente diverse. Studiamole con attenzione.

Nella prima situazione, la donazione indiretta dell'immobile, i genitori pagano direttamente il prezzo, o parte di esso, al venditore, andando presso la propria banca e chiedendole di emettere un assegno circolare direttamente a nome del venditore. Tenicamente si chiama, appunto, donazione indiretta. E' ovviamente opportuno far risultare tutto ciò - l'origine dei soldi con cui si paga il venditore all'atto del rogito - nell'atto stesso di rogito, per tutta una serie di motivi.

Primo, in questo modo sarà chiaro all'Agenzia delle Entrate che il giovane acquirente non è un evasore fiscale: semplicemente, ha ricevuto il denaro dai propri familiari in modo totalmente legittimo e lecito. Nessun imbroglio.

Secondo, se vi sono altri figli del genitore "donatore", sarà a tutti loro evidente quanto ognuno di essi ha ricevuto, evitando che in futuro vi siano controversie tra gli stessi all'argomento "tu hai avuto da papà più di me..." e via dicendo.

Ma enfatizziamo il punto cruciale: la donazione tra genitori e figli è indiretta nel senso che, indirettamente, si dona un immobile o parte di esso (il genitore paga l'immobile al figlio, in altre parole è come se lo comprasse con denaro proprio e lo cedesse contestualmente al figlio), e non si dona denaro. La conseguenza è che, alla morte dei genitori, se vi sono più figli aventi diritto ognuno dovrà scomputare da quanto gli spetta per successione quanto ha ricevuto in vita dal proprio genitore. Ed in questo caso non si scomputa il denaro pagato per la casa, ma - attenzione - la somma di denaro corrispondente al valore dell'immobile al momento della morte (e non al momento della donazione).

Ed arriviamo alla seconda situazione: la donazione di denaro. Il genitore emette, ad esempio, un bonifico a favore del proprio figlio, il quale poi provvede al pagamento del prezzo dell'immobile durante il rogito. Ecco la differenza: l'operazione si conclude con il bonifico del denaro, da quel momento in poi il denaro diventa parte del patrimonio del figlio che lo usa come vuole, ad esempio acquistando l'immobile. Il genitore, quindi, ha donato denaro senza che l'acquisto dell'immobile ne sia vincolato.

Attenzione però: per donare del denaro non è sufficiente un'operazione bancaria quale un bonifico, ma ci vuole un vero e proprio atto notarile pubblico. In questo modo, infatti, è fatta salva la trasparenza verso l'Agenzia delle Entrate della somma pagata e la chiarezza dei rapporti tra eventuali fratelli. E veniamo al punto cruciale: la donazione ha per oggetto il denaro, quindi alla morte del genitore si dovrà scomputare la somma di denaro ricevuta, cui vanno sommati gli interessi per gli anni trascorsi dalla donazione, a quanto spettante per eredità.

Chiara la differenza? In caso di successione verso i figli, con la donazione indiretta risulta che un figlio ha già avuto dal genitore una somma pari al valore - rivalutato al momento della successione - dell'immobile donato o parte di esso. Nel caso invece di donazione di denaro, il figlio risulterà aver già avuto la somma di denaro donata, rivalutata (per via degli interessi) al momento della successione. Evidentemente non si può dire quale delle due somme si rivaluti di più: fino all'inizio della crisi, il denaro si rivalutava molto meno degli immobili. Oggi tale tendenza non è più valida. Domani chissà. Sempre meglio parlarne con il notaio ed approfondire con questi, in dettaglio, i termini dell'operazione.

 

FONTE: http://www.affaritaliani.it

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