Sabato, 20 Febbraio 2016 12:00

affitti in regime di cedolare secca: tutti i vantaggi

Una rapida ma esaustiva guida sulla cedolare secca per l'affitto degli immobili: cos'è, chi può beneficiarne e la sua fiscalità.

Vediamo a seguire i vari aspetti e la convenienza per il regime di affitto di un immobile in cedolare secca, anche alla luce degli ultimi chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con le risposte alle domande più frequenti poste alla stessa agenzia da parte dei contribuenti.

La cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale di tipo facoltativo, che permette di applicare ai redditi dell’immobile concesso in locazione un’imposta sostitutiva dell'IRPEF. Inoltre, ha vantaggiosi impatti sul pagamento dell'imposta di registro e di bollo.

Intanto, chi può usufruirne? Facile: tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di quello reale di godimento di un immobile, che lo concedono in locazione ad uso abitativo. Prima implicazione: con la scelta della cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata della scelta, l'aggiornamento del canone di locazione - compresa la variazione accertata dall'ISTAT.

Ancora, tale regime è per tutte le unità immobiliari che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la categoria A10, cioè gli uffici e studi privati), locate ad uso abitativo. Tale regime dura per tutto il periodo di durata del contratto di locazione.

Beninteso, il locatore può revocare l’opzione nelle annualità successive a quella in cui è stata esercitata. Ma tale revoca deve essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, e oltretutto comporta il pagamento dell'imposta di registro eventualmente dovuta.

Il locatore può decidere per questo regime al momento della registrazione del contratto, ma anche (come detto) nelle annualità successive piuttosto che in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. In tal caso, comunque, si deve utilizzare il modello RLI, disponibile al sito internet dell’Agenzia delle Entrate - tale modello ha di fatto sostituito il precedente mod.69. 

Invece, per i contratti di locazione in cui non sussiste alcun obbligo di registrazione in termine fisso - come ad esempio nel caso di locazioni brevi - piuttosto che per contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni nel corso di un anno, il locatore applica la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi relativamente al solo periodo di imposta in cui è generato il relativo reddito.

E parliamo di comunicazioni: il locatore che decide di avvalersi della cedolare secca ha sempre l'obbligo di comunicare tale intento all'inquilino con lettera raccomandata, esplicitando in tale occasione la rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone.

E veniamo ai vantaggi fiscali: optando per il regime della cedolare secca sugli affitti, all'atto della registrazione del contratto di locazione non si paga nè l’imposta di registro nè quella di bollo, ma si paga un'unica imposta che le sostituisce tutte - compreso IRPEF e le relative addizionali. Tale imposta è rappresentata da un'aliquota sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, come segue:

- l'aliquota del 21%, per la generalità degli immobili;

- l'aliquota al 15% (o meglio, è pari al 10% fino al 2017) per i contratti di locazione a canone concordato di immobili ubicati in comuni con carenze di disponibilità abitative, piuttosto che in quelli ad alta tensione abitativa indicati dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica), o quelli per i quali è stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti la data di entrata in vigore del legge di conversione del cosiddetto "piano casa 2014" (tale data è il 23 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Il pagamento della imposta sostitutiva per la cedolare secca è effettuato seguendo le medesime regole previste per l’IRPEF. Pertanto, sono possibili anche per il 2016 due rate di pagamento. In linea generale, l'acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell'opzione di cedolare secca, proprio in quanto manca la base imponibile di riferimento - l'imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. Invece, il pagamento dell'acconto è dovuto quando la cedolare secca per l'anno precedente supera i 51,65 euro: in tal caso il versamento dell’imposta sostitutiva è effettuato:

- in unica soluzione entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;

- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro. La prima rata è pari al 40%, da pagarsi entro il 16 giugno 2016, mentre la seconda, per il restante 60%, si paga entro il 30 novembre 2016.

Pagare l'imposta è semplice: si deve utilizzare il modello F24, reperibile gratuitamente sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate. Nel modello si indicano gli specifici codici di tributo:

- codice 1840, per cedolare secca locazioni - acconto prima rata

- codice 1841, per cedolare secca locazioni - acconto seconda rata (o per pagamento in unica soluzione)

- codice 1842, per cedolare secca locazioni - saldo.

E parliamo di casi particolari e dubbi sull'applicazione della norma. L'Agenzia delle Entrate ha creato un'apposita sezione sul suo sito istituzionale dove ha pubblicato le risposte alle domande tipiche o ricorrenti poste dai contribuenti. Ad esempio:

- il caso di un inquilino che decide di risolvere il contratto in regime di cedolare secca. In tal caso, il locatore deve procedere a registrare la risoluzione del contratto presentando allo stesso ufficio presso il quale è stato registrato il contratto di locazione, entro 30 giorni dal momento in cui il rapporto di locazione si è interrotto, il modello RLI debitamente compilato;

- il caso di cessione di contratto sempre in regime di cedolare secca. In tal caso, si deve pagare l'imposta di registro, che ammonta a 67 euro;

- il caso di locazione di un box auto. In tal caso si può optare per la cedolare secca, ma solo se il box risulta essere una pertinenza di un immobile ad uso abitativo e, soprattutto, il box è locato insieme all'immobile;

- il caso di locazione ad un conduttore di tipo società che quindi intende adibire l'immobile ad abitazione per propri dipendenti. In tal caso, sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;

- il caso di un locatore che ha scelto il regime di cedolare secca al momento della registrazione del contratto di locazione. In tal caso, per le successive annualità contrattuali non deve fare nulla: l'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto resta valida fino alla scadenza del contratto e comunque fino a sua revoca;

- infine, il caso di locazione ad uso transitorio o di durata inferiore a 30 giorni nell'anno. In tal caso, il regime della cedolare secca può ancora essere applicato, in generale a tutti contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se di durata inferiore a trenta giorni nell'anno.

 

FONTE: http://www.lavorincasa.it

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